Quand doit-on réviser les loyers ? C’est la question que se posent plusieurs propriétaires désireux d’augmenter un loyer en cours de bail. A ceux-là, signalons d’emblée que l’augmentation d’un loyer en cours de bail est encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Celle-ci fixe le cadre et les conditions à respecter pour qu’un propriétaire d’un logement en location puisse augmenter le montant d’un loyer. Le point sur le sujet avec l’avis de l’agence Directe Location située à Bordeaux.
La révision annuelle du loyer
La loi autorise le propriétaire à augmenter le montant d’un loyer annuellement. Il faut toutefois savoir que cette révision n’est pas obligatoire. De plus, elle n’est possible que lorsque le propriétaire insère une clause de révision dans le contrat de location, qui précise la date de prise d’effet, généralement à la date anniversaire du bail. Dans le cas contraire, la révision annuelle n’est pas autorisée. Pour procéder à l’augmentation du loyer, la loi accorde au propriétaire un délai d’un an à partir de la date de révision. Pour la rendre effective, ce dernier doit obligatoirement informer le locataire par courrier.
Par ailleurs, notons qu’il n’y a plus d’effet rétroactif possible lors d’une augmentation de loyer. En effet, depuis mars 2014, le propriétaire n’a plus la possibilité de réviser le loyer s’il oublie de le faire dans les délais qui lui sont accordés par la loi. Autrement dit, il ne peut réclamer l’augmentation pour les mois oubliés. Qu’en est-il du montant de la révision du loyer ? Celui-ci est plafonné de sorte à ne pas dépasser la variation de l’indice IRL (Indice de référence des loyers). Cet indice est publié par l’INSEE, et correspond à l’augmentation moyenne de l’évolution des prix à la consommation au cours des 12 derniers mois.
La révision d’un loyer trop faible ou sous-évalué
La loi donne la possibilité au propriétaire de réviser le loyer en cours de bail au cas où il serait sous-évalué. Mais que veut dire un loyer sous-évalué ? Un loyer sous-évalué désigne un loyer inférieur au prix du marché actuel (bien identique dans le voisinage). Ainsi, le propriétaire doit se baser sur les loyers des logements similaires dans le voisinage pour estimer le nouveau montant. Il faut toutefois savoir que la révision d’un loyer sous-évalué en cours de bail ne peut intervenir qu’au moment du renouvellement du contrat de location. Aussi, le propriétaire est tenu de faire la demande d’augmentation au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
La révision du loyer pour travaux d’amélioration du logement
Outre la révision annuelle et celle pour cause de loyer sous-évalué, la loi autorise le propriétaire à demander une augmentation de loyer en cours de bail pour cause de travaux d’amélioration du logement. Mais avant, ce dernier doit se concerter avec le locataire pour définir la nature des travaux à la charge du propriétaire et convenir du montant de la majoration du loyer. En cas d’accord, un avenant du contrat initial faisant état de ce changement est annexé par le propriétaire au contrat initial.